Qui dit achat immobilier dit très souvent crédit immobilier. Pour un tel projet, il est rare pour des primo-accédants de payer comptant. Il leur faut donc passer par la case emprunt. Que le candidat à l’achat choisisse un courtier, une banque ou un organisme spécialisé, il doit calculer sa capacité d’emprunt et préparer un dossier pour prouver sa solvabilité. Avec l’espoir d’obtenir les meilleures conditions possible.
Sommaire:
• Un crédit immobilier, c’est quoi?
• Le taux et la durée: deux éléments clefs
• Comment convaincre votre banquier
• Calculer sa capacité d’emprunt
• Qui sont les acteurs du crédit et quelle est leur rémunération?
Un crédit immobilier, c’est quoi?
Étant donné les budgets élevés nécessaires pour acheter un bien immobilier, en particulier dans les grandes villes, les primo-accédants peuvent rarement payer comptant, à moins de disposer d’une épargne très conséquente. Pour devenir propriétaire, il faut donc emprunter.
Le principe est bien connu: les candidats à la propriété contractent un crédit immobilier d’un montant correspondant à leur projet immobilier, puis remboursent chaque mois une mensualité et paient des intérêts. Le crédit immobilier est à taux fixe ou variable:
• à taux fixe: la personne accepte un taux d’intérêt, par exemple 1,25%, qui restera toujours le même, pendant toute la durée du crédit,
• à taux variable: celui-ci peut fluctuer, et est souvent limité par un plafond établi dans le contrat de prêt.
Cette seconde option demeure néanmoins assez rare dans le cadre d’un premier achat immobilier. Comme le courtier Cafpi l’indique: “Il s’agit d’un choix spéculatif généralement utilisé pour les crédits de courte durée (sept ans) sur une résidence secondaire et non principale”. Grâce aux livrets réglementés, par exemple le PEL (Plan d’Épargne Logement), l’épargnant peut obtenir un taux fixé par la loi. Il est néanmoins aujourd’hui plus élevé que ce que proposent la majorité des banques et organismes de crédit: 2,20%, depuis août 2016.
Le taux et la durée: deux éléments clefs
Évidemment, pour l’emprunteur, plus le taux d’intérêt est faible, plus l’opération est intéressante. Il est donc préférable de le négocier avant la signature du contrat de prêt immobilier. Ce taux dépend de plusieurs choses, notamment de la durée du crédit. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen à l’été 2020 s’élevait à 1,24%. Toutefois, il varie fortement selon si le crédit dure quinze ans (1,05%), ou vingt-cinq ans (1,47%).
Exemple
Prenons l’exemple d’une personne empruntant 100.000 euros. Si elle peut supporter des mensualités d’environ 600 euros (sans compter l’assurance), elle a tout intérêt à choisir un crédit immobilier sur quinze ans. Elle paiera alors 8.000 euros d’intérêts au total. En revanche, si elle se dirige vers des mensualités de 400 euros, il lui faut opter pour un crédit sur vingt-cinq ans. Elle rembourse moins chaque mois, mais avec un taux d’intérêt à 1,47%. Le crédit lui coûtera alors 20.000 euros.
La durée moyenne est de 230 mois, soit environ dix-neuf années. En général, les intérêts sont payés en début de crédit, puis de moins en moins lors des dernières années. Il est donc important pour le candidat à l’achat de faire jouer la concurrence, pour obtenir la meilleure offre possible. Le taux proposé dépend également de sa situation personnelle: il aura de meilleures offres s’il dispose d’un emploi stable et bien rémunéré.
Comment convaincre votre banquier
Pour obtenir un prêt immobilier au meilleur taux, il est important de rassurer celui qui s’apprête à vous prêter de l’argent, et de lui prouver qu’il prend peu de risques. Un apport personnel sera une première étape importante pour le convaincre. Il prouve à la fois la capacité à épargner et l’engagement de l’emprunteur et réduit ce que l’on appelle la “quotité de financement”, la proportion de ce que représente le crédit dans le projet immobilier.
La situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur est également étudiée avec attention, en particulier sa stabilité. S’il est fonctionnaire ou en CDI depuis de longues années, son profil ne peut que rassurer ses interlocuteurs. S’il est indépendant, il lui est souvent demandé de prouver des revenus stables sur les deux à trois dernières années.
Le plus important: rassurer son interlocuteur sur le fait que l’on est capable de payer les mensualités. Attention également à l’utilisation de son compte en banque actuel. Les personnes se retrouvant à chaque fin de mois à découvert et ayant régulièrement des incidents de paiement seront de fait moins rassurantes.
Calculer sa capacité d’emprunt
Il s’agit tout simplement du montant auquel l’emprunteur peut prétendre, selon son salaire et ses revenus. La capacité d’endettement est fixée à 35% des revenus. Le montant maximum que l’on peut emprunter dépend donc ce que l’on gagne chaque mois, de son apport, de la durée de l’emprunt, mais aussi de l’âge au moment de la souscription.
Exemples
Prenons deux exemples. Marie et Nicolas souhaitent calculer leur capacité d’emprunt immobilier. Marie gagne 2.500 euros par mois, Nicolas 2.000 euros. À eux deux, ils disposent d’un apport de 30.000 euros. Ils ont contracté l’année précédente un crédit pour payer leur voiture, à hauteur de 100 euros par mois. Ils peuvent ainsi viser une mensualité de 1.350 à 1.400 euros à deux. S’ils choisissent une durée de vingt ans, ils peuvent donc emprunter jusqu’à environ 290.000 euros.
De son côté, Camille souhaite acheter seule, grâce à son salaire de 5.000 euros net. Elle dispose d’un apport de 100.000 euros. Elle peut envisager une mensualité de 1.600 à 1.700 euros. Si elle opte pour un crédit de vingt-cinq ans, elle peut emprunter jusqu’à environ 400.000 euros.
Qui sont les acteurs du crédit et quelle est leur rémunération?
L’acquéreur peut choisir plusieurs options. La plus fréquente est de se tourner vers sa banque, pour obtenir un crédit immobilier. Il peut également démarcher d’autres banques, pour faire jouer la concurrence et voir où sera la meilleure offre. Il peut s’agir d’une banque physique, avec des agences implantées sur le territoire, ou d’une banque en ligne. Certains organismes spécialisés proposent également des prêts immobiliers, tout comme des groupes d’assurances. Dans tous ces cas, celui qui prête de l’argent se rémunérera grâce au taux d’intérêt.
Autre option: mandater un courtier. Celui-ci aura alors le rôle de trouver pour l’acquéreur la meilleure offre possible. Il n’est rémunéré que si celle-ci est choisie par le candidat à l’achat. Cet acteur peut également avoir un rôle de conseil, utile en cette période délicate.
Faut-il utiliser toute son épargne?
Si l’on dispose d’une épargne conséquente, la question peut se poser. Faut-il mettre toutes ses économies dans l’apport et réduire ainsi le montant emprunté? En le faisant, le candidat peut espérer obtenir un meilleur taux. À l’inverse, en gardant de l’argent, il peut aussi envisager un placement. Le choix dépend de plusieurs paramètres: à quel taux d’intérêt emprunte-t-on? Quels placements vise-t-on et quels sont leurs rendements? Beaucoup d’interrogations. Dans tous les cas, il est toujours recommandé de garder un peu d’épargne, notamment dans le cadre d’un emménagement.
Bron: boursorama